土地あり・土地なしで注文住宅の費用はどう変わる?資金計画の違い
土地を持っている場合と、土地探しから始める場合で、注文住宅にかかる費用と支払いの順番はどう違うのかを、費用項目と注意点を整理して解説します。
土地を持っているかどうかで、注文住宅の総額の構造とお金が出ていく順番は大きく変わります。土地なしの場合は、土地代とその取得費用が加わり、総額の中で最も大きな割合を占めることも少なくありません。一方、土地ありの場合は、土地代がかからない代わりに、解体、地盤改良、インフラ引き込みといった付帯工事が、予算のばらつきの主な原因になります。この記事では、2つのケースで必要な費用項目、支払いのタイミング、資金計画で気をつける点を整理します。金額はすべて考え方を説明するための例示で、実際の価格は地域や条件で異なります。
土地なしの場合に加わる費用
土地を購入して家を建てる場合、建築費のほかに次の費用が必要です。
| 項目 | 内容 | 支払い時期の目安 |
|---|---|---|
| 土地代 | 売買代金。手付金を契約時に払い、残金を引き渡し時に払う | 契約時と決済時 |
| 仲介手数料 | 不動産会社を通す場合の報酬。上限は法律で定められている | 契約時と決済時に分けることが多い |
| 登記費用 | 所有権移転登記の登録免許税と司法書士報酬 | 決済時 |
| 不動産取得税 | 土地や建物を取得した後に、都道府県から課税される | 取得後しばらくしてから納付書が届く |
| 固定資産税の精算金 | その年の税額を売主と日割りで精算する | 決済時 |
土地の購入に消費税はかかりませんが、仲介手数料には消費税がかかります。建物の請負代金にも消費税がかかるため、土地と建物でお金の動きが違うことに注意してください。
土地ありの場合に確認する費用
すでに土地を持っている場合、土地代はかかりませんが、次の確認が必要です。
- 古い建物の解体: 建て替えのときは、解体費用と廃材の処分費がかかります。建物の構造や大きさ、前面道路の広さで費用が変わります。
- 地盤の状態: 建築の前に地盤調査を行い、必要なら地盤改良をします。調査費用は比較的小さく、改良工事は工法で金額が大きく変わります。
- インフラの状況: 前面道路に水道管、下水道、ガス管が通っているか、口径は足りるかを確認します。ない場合は引き込み工事が必要です。
- 法規制: 用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限、防火地域の指定などで、建てられる家の大きさや仕様が決まります。
親から土地を譲り受ける、親の家を建て替えるなど、事情はさまざまです。名義や相続の状態によっては、登記やローンの担保の手続きに時間がかかります。住宅ローンを組むには、土地に担保を設定するのが一般的で、土地の名義人と建物の名義人、返済する人の関係も金融機関に確認する必要があります。
土地を買う前に建築会社へ相談する理由
土地探しから始める場合、先に土地を買ってから建築会社を探すと、予算が合わなくなることがあります。土地の購入前に、建築会社にその土地を見てもらうことをおすすめします。同じ価格の土地でも、次のような差があるためです。
- 地盤が弱く、改良に多額の費用がかかる
- 前面道路が狭く、工事車両が入れない、または割増の費用がかかる
- 高低差があり、造成や擁壁の工事が必要になる
- 日当たりや北側斜線などの制限で、希望の間取りが入らない
土地の価格が安く見えても、造成や改良の費用を足すと割高になる場合があります。反対に、相場より高い土地でも、付帯工事が少なければ総額は抑えられます。
建築条件付き土地の場合
「建築条件付き」と書かれた土地は、売主が指定する建築会社で、一定の期間内に建築請負契約を結ぶことが条件になっています。土地と建物をまとめて資金計画できる利点がある一方、期間内に契約できなければ土地の売買契約が白紙になる場合があり、プランの自由度も会社によって異なります。条件の期間、建築費の目安、間取りの変更範囲を契約前に必ず確認してください。
資金の流れを時系列で整理する
土地なし・土地ありで、お金が必要になる順番は次のようになります。
- 土地の手付金(土地なし)
- 設計の申込金や、地盤調査の費用
- 土地の残金決済と登記(土地なし)
- 建築請負契約の契約金
- 着工金、中間金
- 引き渡し時の最終金と諸費用
住宅ローンの実行が建物の完成後になる金融機関では、1から5までの支払いを自己資金や、つなぎ融資、分割実行で用意する必要があります。この仕組みは別の記事で詳しく説明しています。
土地ありの人が陥りやすい点
土地を持っていると、「土地代がかからないから安く済む」と考えがちです。しかし、古い土地ほど、解体、地盤、擁壁、インフラ、境界の確定など、見えないコストが出やすい傾向があります。測量や境界の確認が済んでいない土地では、隣地との境界確定に時間と費用がかかる場合もあります。
また、建て替えでは、仮住まいの家賃と引っ越しを2回分見込む必要があります。工事期間は一般に数か月から半年以上かかるため、その間の住居費も総額の一部と考えてください。
資金計画の例(説明のための例示)
土地なしの場合の考え方を、数字を使って示します。例示として、土地2,000万円、建物の本体工事2,500万円、付帯工事400万円、諸費用300万円とすると、合計は5,200万円です。自己資金を600万円とすれば、借入額は4,600万円になります。ここに、土地の取得にかかる費用や、ローンの手数料の扱いで差が出ます。この数字は例であり、実際の金額ではありません。
土地ありの場合は、土地代2,000万円が要らないため、同じ建物なら総額は3,200万円ですが、解体に150万円、地盤改良に100万円かかると、さらに250万円が上乗せされます。
土地の価格以外にかかる見えない費用
土地を比べるときは、価格だけで判断せず、次のような費用も、確認します。
- 造成や擁壁: 高低差がある土地は、造成の工事が必要になる場合があります。
- 上下水道の負担金: 水道の加入金や、下水道の受益者負担金が、必要な地域があります。
- 境界の確定: 隣地との境界が、はっきりしていない場合、測量の費用や、手間が増えます。
- ハザードマップ: 浸水や、土砂災害のリスクは、保険料や、建築の仕様に影響します。
- 近隣の環境: 日当たりや騒音は、建築後に、変えられません。
土地の購入前に、重要事項説明書を、しっかり読み、不明点は、不動産会社や、建築会社に質問してください。
よくある質問
土地ありのほうが、必ず総額は安くなりますか。
土地代がかからない分、総額は下がるのが普通ですが、解体、地盤、インフラの追加費用が大きい場合は、思ったほど下がらないことがあります。購入前に土地の調査をした場合でも、同様の確認が必要です。
土地と建物のローンは、別々に組む必要がありますか。
一般的には一本の住宅ローンにまとめることが多いですが、資金が動くタイミングが違うため、土地の購入時に先行して融資を受ける「土地先行融資」を使うことがあります。金融機関の取り扱いを確認してください。
親から土地を借りて家を建てることはできますか。
可能な場合もありますが、借地権の種類や契約内容、担保の扱いによって、住宅ローンの審査に影響します。事前に金融機関と建築会社に相談してください。
