注文住宅の坪単価の見方|計算方法の違いと総額とのずれに注意
注文住宅の坪単価は、延床面積か施工面積か、何が含まれるかで会社ごとに数字が変わります。坪単価の計算式と比較するときの注意点を、例示で解説します。
注文住宅の坪単価は、建築費を面積で割った数字ですが、分子の「建築費」に何を入れるか、分母の「面積」にどの面積を使うかが決まっておらず、会社ごとに違います。そのため、坪単価だけを並べて安い会社を選ぶと、総額では逆転することがあります。坪単価は、予算の見当をつける目安としては便利ですが、会社を比べる基準としては不十分です。この記事では、坪単価の計算式と、数字がずれる原因、比べるときに確認すべき点を、例示の数字を使って説明します。
坪単価の基本的な計算式
坪単価の基本は次の式です。
坪単価 = 建築費 ÷ 面積(坪)
1坪は約3.3平方メートルで、畳2枚分にあたります。たとえば、建築費が2,800万円で、延床面積が35坪なら、坪単価は80万円です。これは例示の計算です。
ところが、この式には統一のルールがなく、分子と分母が会社によって次のように違います。
| 要素 | よくある違い |
|---|---|
| 分子(建築費) | 本体工事費だけ、本体と付帯工事の一部、消費税込みか税抜きか |
| 分母(面積) | 延床面積、施工床面積(バルコニーや玄関ポーチ、吹き抜けなども含む面積) |
延床面積と施工床面積の違い
延床面積は、建築基準法に基づいて計算される各階の床面積の合計で、登記簿にも使われます。バルコニーやポーチ、吹き抜けの部分は、条件によって算入されないことがあります。
施工床面積は、実際に工事をした面積で、延床面積より広くなるのが一般的です。バルコニー、玄関ポーチ、小屋裏収納などが入ります。
同じ家でも、施工床面積で割ると坪単価が低く出ます。たとえば建築費2,800万円で、延床面積35坪、施工床面積が40坪なら、延床面積で割ると80万円、施工床面積で割ると70万円です。後者のほうが安く見えますが、家は同じです。
何が含まれているかで金額が変わる
坪単価の分子に何が入っているかも重要です。
- 本体工事費のみ: 付帯工事や諸費用は入らない。
- 本体工事費+一部の付帯工事: 屋外給排水、仮設工事、設計料などが入ることがある。
- 総額に近いもの: 外構や諸費用まで含めたもの。
広告の坪単価は、1の「本体工事費のみ」であることが多く、見積書の総額を坪数で割った数字より低く見えます。「坪単価○○万円から」という表記は、最も安い商品や最小の仕様で計算された数字であることがあり、実際の仕様を選ぶと上がる場合があります。
坪単価が上がる要因
同じ会社でも、次の条件で坪単価は変わります。
- 家の形: 凹凸の多い複雑な形は、外壁や屋根の面積が増えるため割高になります。総2階のような単純な形は割安です。
- 延床面積: 小さい家ほど、キッチンや浴室などの設備費の割合が高くなるため、坪単価は高くなる傾向があります。
- 階数: 平屋は基礎と屋根の面積が大きくなるため、同じ延床面積の2階建てより坪単価が上がることが多いです。
- 性能と仕様: 断熱、耐震、窓、換気、設備のグレードで変わります。
- 立地と時期: 地域の人件費や、資材価格の動きで変動します。
坪単価を使った予算の見当のつけ方
坪単価の目安から総額を逆算するには、次のように考えます。
- 希望の延床面積を決める(例: 35坪)。
- 会社が示す坪単価を、何を含む数字か確認する。
- 坪単価 × 延床面積で本体工事費を出す(例: 80万円 × 35坪 = 2,800万円)。
- 付帯工事と諸費用を、本体工事費の2〜3割程度を目安に加える。
この例なら、2,800万円に560万円〜840万円を加えて、総額は約3,360万円〜3,640万円になります。付帯工事と諸費用の割合は目安であり、土地や仕様で変わります。概算ツールで、坪数と坪単価を変えて試してみてください。
会社を比べるときの確認項目
坪単価で会社を比べる場合は、次の点を必ず確認してください。
- どの面積で割った数字か(延床面積か施工床面積か)
- 本体工事費に含まれる範囲(仕様書で確認)
- 付帯工事と諸費用が別になっているか
- 消費税が含まれているか
- 標準仕様の断熱等性能、耐震等級、設備のメーカーとグレード
- 価格表示の時点(資材価格の変動があるため)
条件をそろえて比べるには、同じプラン、同じ面積で、複数の会社に見積もりを依頼するのが最も確実です。見積もりの取り方は別の記事で説明しています。
坪単価に頼りすぎないために
坪単価は、設計が決まる前の初期の相談で使いやすい数字です。しかし、間取りが固まり、仕様が決まった段階では、総額の見積もりを基準にしてください。会社の担当者に「この坪単価に含まれないものは何ですか」と質問するだけでも、比較の精度が上がります。
坪単価の広告を読むときの注意
住宅会社の広告やウェブサイトで、坪単価を見るときは、次の点に注意します。
- 「から」「〜」の表記: 最小の仕様や、条件の場合の金額であることが多い。
- 掲載時期: 古い情報だと、現在の価格とずれている場合がある。
- 建物の条件: 延床面積、階数、形、地域が前提になっている。
- 消費税の扱い: 税込か税抜かで、約1割の差が出る。
- 含まれる費用の範囲: 本体のみか、付帯工事や設計料も含むか。
坪単価が掲載されていても、自分の計画に当てはまる数字ではないことを、前提にしてください。確かなのは、自分の条件で出してもらった見積書の総額です。
坪単価から総額を逆算する練習
自分の計画に、坪単価を使うときは、次の手順で、逆算してみてください。
- 希望の総予算(土地を除く建物にかけられる額)を決める。
- 付帯工事と諸費用として、総予算の2〜3割を、予備として、先に引く。
- 残りを、希望の延床面積(坪)で割ると、本体工事に使える坪単価の上限が出る。
例示として、総予算が4,000万円で、付帯工事と諸費用に25%(1,000万円)を見込むと、本体工事に使えるのは3,000万円です。35坪なら、坪単価の上限は約86万円になります。会社が示す坪単価が、この上限を超えるなら、面積や仕様の見直しが必要です。割合や数字は、説明のための例示です。
よくある質問
坪単価の相場は、いくらですか。
地域、時期、仕様で大きく異なり、会社の公表する数字にも前提の差があります。そのため、このサイトでは相場の数字を示していません。住宅金融支援機構などが公表している調査で、実際の建築費や所要資金の傾向を確認することができます。
平屋は坪単価が高いと聞きましたが、本当ですか。
同じ延床面積で比べると、平屋は基礎と屋根の面積が広くなるため、坪単価が高くなる傾向があります。ただし、階段が要らない、構造がシンプルになるなどの差もあるため、総額で比較してください。土地も広く必要になる点に注意が必要です。
坪単価と見積もりの総額が合いません。
付帯工事、諸費用、消費税、面積の取り方などの差が原因であることが多いです。見積書の項目を担当者に説明してもらい、どの費用が坪単価の外にあるかを確認してください。
