注文住宅の予算とローンの借入額|年収倍率と返済負担率で考える
注文住宅の予算は借りられる額ではなく、返せる額から決めます。返済負担率や年収倍率の見方、金利タイプの違い、具体的な計算例と審査のポイントを解説します。
注文住宅の予算は、金融機関が貸してくれる金額ではなく、毎月無理なく返せる金額から逆算して決めるのが基本です。審査で認められる借入可能額は、家計の実際の支出や将来の変化を完全には反映していません。借りられる額いっぱいまで借りると、教育費や老後の資金、金利の上昇に対応できなくなるおそれがあります。この記事では、返済負担率や年収倍率の見方、毎月の返済額の求め方、金利タイプの選び方、自己資金の考え方を、計算例とともに説明します。金利や金額の数字は説明用の例示であり、実際の条件は金融機関に確認してください。
借入可能額と返済可能額は別のもの
金融機関は、返済負担率(年収に対する年間の返済額の割合)を基準に、借入可能額を決めます。たとえば、フラット35では、年収によって返済負担率の上限が決められており、年収が400万円未満の場合は30%以下、400万円以上の場合は35%以下とされています。民間の金融機関も、同程度の基準を設けていることが多いです。
ただし、これは審査上の上限です。実際の生活では、税金や社会保険料を引いた手取りから、食費、教育費、車の費用、保険料、固定資産税、修繕費を支払う必要があります。
毎月の返済額の求め方
住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。元利均等は、毎月の返済額が一定で、元金均等は、毎月の元金の返済額が一定で、利息が減るにつれて返済額も減ります。多くの人は、元利均等を選びます。
元利均等返済の毎月の返済額は、次の式で計算できます。
毎月の返済額 = 借入額 × 月利 × (1 + 月利)^回数 ÷ ((1 + 月利)^回数 − 1)
月利は、年利を12で割った数字です。例示として、借入額3,500万円、年利1.5%、35年(420回)の場合、毎月の返済額は約10万7千円です。年利が2.0%になると、約11万6千円に増えます。年利の差0.5ポイントで、月に約9千円、年間で約11万円、35年で約370万円の差になります。いずれも例示の計算です。
年収倍率はあくまで目安
「年収の何倍まで」という表現も、よく使われます。年収倍率は、物件価格や借入額を年収で割った数字で、手軽な目安ですが、家族構成、他の借入、頭金の額、金利、返済期間を反映しません。年収が同じでも、子どもの人数や教育方針で、適切な借入額は違います。
返済負担率や年収倍率は、計画の出発点として使い、最終的には、家計の収支表を作って確認してください。
金利タイプの違い
住宅ローンの金利には、主に3つのタイプがあります。
| タイプ | 仕組み | 特徴 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 変動金利 | 一定の時期に金利が見直される | 当初の金利が低いことが多い | 金利が上昇すると返済額が増える可能性。返済額の見直しルールを確認する |
| 固定金利期間選択型 | 一定期間は金利を固定し、その後に見直す | 期間中は返済額が安定する | 期間終了後の金利は、そのときの水準による |
| 全期間固定金利 | 借入期間の全体で金利が変わらない | 返済計画が立てやすい | 当初の金利は、変動より高いことが多い |
どれが有利かは、将来の金利によって決まるため、事前には分かりません。金利が上がった場合の返済額も試算して、その場合でも返せるかを確認することが重要です。ローンの金利は金融機関ごと、時期ごとに異なるため、最新の条件は各金融機関の公式サイトで確認してください。
自己資金と頭金の考え方
頭金の割合に、決まった基準はありません。頭金が多いほど、借入額と利息は減りますが、手元の現金が減ると、急な出費や、諸費用、つなぎの支払いに対応できなくなります。
次の費用は、現金で先に必要になることが多いです。
- 諸費用(登記費用、ローンの手数料、保険など)
- 土地の手付金と、建築の契約金
- 着工金と中間金(ローンの実行前に支払う場合)
- 引っ越し、家具・家電の購入
- 入居後の予備費
生活防衛資金として、半年分程度の生活費を手元に残す、という考え方もあります。これも一般的な目安にすぎないため、仕事の安定性や家族構成に応じて判断してください。
総額から借入額を逆算する例
説明のための例示として、次の条件で考えます。
- 土地・建物・付帯工事の総額: 5,200万円
- 諸費用: 300万円(すべて現金で支払うと仮定)
- 自己資金: 900万円
必要な資金は合計5,500万円で、自己資金900万円を引くと、借入額は4,600万円です。借入額4,600万円、年利1.5%、35年の場合、毎月の返済額は約14万1千円になります。手取り月収が約45万円なら、返済額の割合は約31%で、先ほどの20〜25%という目安を超えるため、総額の見直しや、返済期間、自己資金の増額を検討する余地があります。これはすべて例示の計算です。
住宅ローン審査で見られる点
審査では、次の点が確認されます。
- 年収、勤続年数、雇用形態
- 他の借入(自動車ローン、カードローン、奨学金など)
- 健康状態(団体信用生命保険の加入に関わる)
- 物件の担保評価
- 過去の返済履歴
自営業の場合は、数年分の確定申告書を提出します。転職直後や、勤続年数が短い場合は、審査が厳しくなることがあります。審査に影響しないよう、申込前に他の借入を整理する、という方法もあります。
返せる金額の確かめ方
借入額を決める前に、今の家計で、返済額を払い続けられるかを、試してみる方法があります。
- 現在の家賃と、住宅ローンの想定の返済額との差額を、計算する。
- 差額の分を、毎月、貯金に回して、数か月から1年、続けてみる。
- 固定資産税、保険料、メンテナンスの積み立ても、住居費に加えたうえで、家計に、無理がないかを確認する。
この試しで、貯金が続かない場合は、借入額が大きすぎる可能性があります。収入が、将来減る場合(育児休業、転職、定年など)も、想定して、返済の計画を立ててください。
よくある質問
返済期間は、長いほうがよいですか。
返済期間を長くすると、毎月の返済額は減りますが、利息の合計は増えます。完済時の年齢も考えて、定年後の返済負担を確認してください。
繰り上げ返済は、した方がよいですか。
繰り上げ返済は、利息を減らす効果があります。ただし、手元の現金を減らしすぎると、急な出費に対応できなくなります。手数料の有無も金融機関で異なります。
夫婦で収入を合算してもよいですか。
収入合算やペアローンを利用できる金融機関があります。どちらかが働けなくなった場合のリスクや、団体信用生命保険の扱い、税の控除の受け方が変わるため、事前に確認してください。
ローンの相談は、どこにすればよいですか。
金融機関の窓口のほか、ファイナンシャルプランナーに、家計全体の相談をする方法もあります。
